Elmaradt a nagy áresés az ingatlanpiacon - Sokat segíthet az ötszázalékos áfa
Alaposan átformálta a lakáspiacot a koronavírus.Tavasszal a kijárási korlátozások miatt esett a kereslet, de aki nagy áresést várt, az csalódott, mert a vevők kivártak az eladással. A lakásáfa csökkentése jelentősen megdobhatja a kínálatot, és nagy lökést adhat a válság miatt nehéz helyzetbe került építőiparnak.
Sok eltérő és ellentétes irányú tényező hat most a piacra. A szektor kilátásai nagyban függnek a gazdasági helyzet alakulásától és a kormányzati intézkedésektől az Ingatlan.com heti elemzése szerint.
A világjárvány betörése előtt már tetőztek az árak az ingatlanpiacon többévnyi szárnyalás után. Az Európai Unión belül nálunk volt az egyik leggyorsabb ütemű a drágulás. Ezt a gazdasági növekedés, a lakossági jövedelmek növekedése fűtötte, valamint az alacsony kamatozású hitelek családi otthonteremtési kedvezmények.
Amikor beütött a pandémia, sokan nagy visszaesésre számították az ingatlanpiacon.
A tavaszi első hullámnál rövid időre befagyott a piac. Megnőtt a vevők alkupozíciója, de akinek nem volt sürgős, az nem adott el, csak ha már szerződés kötötte – mondták ingatlanpiaci szakértők a hirado.hu-nak. A tranzakciószámok hirtelen leestek, mivel az ingatlanok személyes megtekintése is nehézségekbe ütközött.
Az ingatlanárakban azonban nagy változás nem történt, és csak minimális esés volt tapasztalható. Az első ijedtség után világossá vált, hogy a szektor „nem kapott akkora pofont”, mint más iparágak.
Ötszázalékos áfa és rozsdaövezeti zónák
Tavaly év végén több lakásfejlesztő is nagyszabású akciót hirdetett, miután 2020 január elsejétől a kedvezményes ötszázalékos áfa 27 százalékra emelkedett vissza, annyi megkötéssel, hogy a 2018-ban elindult projektek esetén még pár évig ezen a kedvezményes szinten lehet új lakáshoz jutni.
A kedvezményes áfakulcs nagy lökést adott az építőiparnak is, amely elmúlt években 30 százalékos bővülést mutatott, és ez megjelent a lakáskínálat növekedésében.
A 2013-as mélyponton alig több mint 7000 új lakást adtak át az országban, tavaly már több mint 21 000, ám ez is elmarad az utóbbi két évtized 24 000-es átlagától. Szakértők szerint a lakásállomány állapotának szinten tartásához évente 30–40 000 új lakás megépítésére lenne szükség.
A jegybankelnök, Matolcsy György több írásában is arra figyelmeztetett, hogy a kedvezményes áfa kivezetése visszafogja a lakásépítési kedvet. A korábban elindított projektek a szigorú korlátozások ellenére folytatódtak tavasszal, és nem voltak olyan szintű leállások, mint például az autóiparban, csak átmeneti fennakadások egyes termékek beszerzésénél
2020-ban viszont látványosan visszaesett az építési kedv, sokkal kevesebb projekt indult.
Az Otthon Centrum második negyedéves újépítésű-lakásprojekt felmérése szerint Budapesten a mindössze 28 új projekt indult, ami éves összevetésben 37,8 százalékos csökkenést jelent. A felmérés szerint a járványhelyzet nem befolyásolta lényegesen az átadásokat, ugyanakkor a gazdasági bizonytalanság visszatartja a fejlesztőket.
A újlakás-építések és az építőipar fellendítése érdekében a kormány júliusban döntött az ötszázalékos áfakulcs bevezetéséről a rozsdaövezetekben. A zónák kijelölését szeptemberre ígérték, de még nem született döntés.
Talán ezzel is összefüggésben áll, hogy Orbán Viktor kormányfő szerda este bejelentette, hogy visszaállítják az 5 százalékos áfát 2022 végéig. Ezzel újra lendületet kaphatnak az újlakás-építések, és ez lefelé nyomhatja az árakat.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ezzel az eladási célú társasházi lakások, valamint a családi házak építése is új lendületet kaphat.
Egy nettó 40 millió forintos ingatlan bruttó vételára 27 százalékos áfával 50,8 millió forintba kerül, míg 5 százalékos kulccsal számolva 42 millióba.
A nagy kérdés, hogy az adócsökkentésből mennyit adnak át a kivitelezők, amelyek növekvő munkaerő- és anyagköltségekkel szembesültek.
Az Ingatlan.com várakozáa szerint ha nem is lesz ekkora áresés, de a nagyvárosi új ingatlanok drágulásának véget vethet a 2022 végéig érvényes kedvezményes lakásáfa.
Balogh László korábban elmondta, hogy a lakásépítések felfutása az újlakás-piac kínálati oldalának megerősítése szempontjából is kiemelten fontos. A lakásépítések ösztönzése a gazdasági növekedést is elősegítheti az építőipari teljesítményen és az így létrejött munkahelyeken keresztül – mondta.
A jegybank becslése szerint a tízezer addicionálisan megépülő új lakás a lakossági beruházásokon keresztül a hazai GDP-t egy százalékponttal emelné.
Mi lesz a befektetési céllal vásárolt lakásokkal?
A budapesti ingatlanpiac elmúlt évekbeli szárnyalása mögött a befektetési célú vásárlások álltak, amelyek a piac mintegy harmadát adták. A vásárlók egy része rövid távú ingatlankiadásra használta lakását, elsősorban a főváros belső kerületeiben. A turizmus összeomlásával azonban ez a piaci szegmens is egyik napról a másikra beszakadt.
Egyes vélemények szerint a hitelmoratórium lejártával eladási hullám várható.
Az Ingatlan.com előrejelzése szerint a jövő év elején, amikor lejár a hitelmoratórium – bizonyos kivételes eseteket leszámítva – mintegy 4000–5000 fővárosi lakás kerülhet piacra, amely az adásvételek éves forgalmának 10–12 százalékát teheti ki.
Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke szerint azonban túlzók ezek a számok. Ennek egyik oka, hogy a lakások egy részét érinti a hitelmoratórium 2021 január utáni meghosszabbítása, másrészt a tulajdonosok átálltak a közép-hosszú távú lakáskiadásra. Ez pedig elegendő bevételt produkál a törlesztőrészletek fizetésére.
Általánosságban elmondható, hogy azok vettek fel hitelt, akik már a csúcs közelében vásároltak magasabb áron, és ők is inkább megtartják ingatlanjaikat, mintsem veszteséggel kiszálljanak – mondta.
Rég nem látott mozgások az albérletpiacon is
A KSH–Ingatlan.com lakbérindex szerint augusztusban 6,4 százalékkal csökkentek éves szinten az albérletárak, míg a fővárosban az árak az országos átlagnál nagyobb mértékben, több mint 10 százalékkal zsugorodtak.
Schumicky Balázs elmondta, hogy a legnagyobb áresést nem a belvárosban, hanem a külső kerületekben mérték.
Az albérletárak visszaesése nem elsősorban a turisták elmaradásának tudható be, ennél jelentősebb tényező volt, hogy a fővárosban tanuló diákok, valamint a vidéki és külföldi munkavállalók egy része a karanténidőszak alatt elhagyta Budapestet, és ez a folyamat a kínálat növekedésével járt.
Az apartmankiadók szempontjából nehéz időszakra számít Schumicky, amíg maradnak az utazási korlátozások és a járványügyi helyzet nem javul.
„Nagyon nehezen gyógyuló károkat okoz a fővárosi turizmusnak a járvány, és ha nem lesz érdemi változás a nemzetközi turizmusban, akkor katasztrofális helyzet alakulhat ki” – mondta.
Az Airbnb szabályozásáról elmondta, hogy a fővárosi kerületek jelenleg is folytatnak egyeztetéseket a helyi lakosokkal, civil szervezetekkel, valamint az ebben érintett üzleti csoportokkal.
Korábbi hírek szerint a főváros jelentősen korlátozná a lakások rövid távú kiadását, de ebben a kérdésben a kerületek szava a döntő. Nyitott kérdés, hogy a kerületek külön szabályokat léptetnek életbe, vagy lesz-e egy egységes szabályozás.
Az apartmankiadók egyesületének álláspontja szerint a korlátozások a szektor teljes ellehetetlenülését és a feketepiac erősödését hozná. Schumicky hozzátette, hogy a jelenlegi bizonytalan helyzet nem kedvező.
