Mit kell tudni tényszerűen az építményadóról?

A helyi önkormányzat adómegállapítási jogát a helyi adókról szóló törvény tartalmazza és az adók bevezetéséről rendeletet alkot. Míg a helyi adók bevezetése, szabályozása képviselő-testületi feladat, a testület által hozott helyi adórendelet és központi adójogszabályok érvényesítése, helyi adóhatósági feladatok ellátása a jegyző hatáskörébe tartozik. Az alábbiakban dr. Kása Brigitta aljegyző tájékoztatta szerkesztőségünket, jellemzően az építményadóról, elkerülve az esetleges félreértéseket.

Telekadó nincs, építményadó 28 éve van

Az építményadó a helyi adók rendszerében az úgynevezett vagyoni típusú adók körébe tartozik, csakúgy mint a telekadó. Jelenleg Nyíregyházán telekadó nincs bevezetve, az építményadót pedig 1993-ban, azaz 28 éve vezette be az önkormányzat. Az önkormányzat 2008 óta nem emelte meg az építményadó mértékét és nem terjesztette ki az adóztatást újabb adótárgyakra, a reklámhordozókat terhelő adó kivételével, amely azóta már megszűnt. Nyíregyháza Megyei Jogú Város Önkormányzata a pandémia idején sem emelt adót és nem vezetett be új helyi adót. Minden ezzel ellentétes állítás nem felel meg a tényszerű valóságnak.

A magánszemélyek többségét nem érinti

Fontos tudni, hogy a magánszemélyek többségének – amennyiben nem vállalkozási, üzleti rendeltetésű ingatlanról van szó – Nyíregyházán nem kell ezzel az adóval számolni, tekintve, hogy lakóingatlanokra, lakásokra, üdülőkre, garázsokra, amennyiben rendeltetésének megfelelően használják, hasznosítják, nem vonatkozik az adóztatás.

Az elmúlt években tendencia, hogy egyre több önkormányzat veti ki az építményadót lakóingatlanokra, lakásokra is, jellemzően azokban a megyei jogú városokban, településeken, ahol az adó alapját Nyíregyházától eltérően az építmény hasznos alapterületéhez kötötten (négyzetméter alapon) lényegében tételes adóként határozták meg. Sok helyen telekadót és/vagy kommunális adót is bevezettek, ez utóbbi a lakosság teljes szegmensét is érintheti.

Négyzetméter alapon

Nyíregyháza csaknem 30 évvel ezelőtt a törvény által lehetővé tett adóalap-megállapítási módok közül nem a négyzetméter alapú adóztatás, hanem a korrigált forgalmi értéken történő adóztatás mellett döntött, amely azóta is változatlan. Az adópolitikai döntés mögött az a szándék húzódhatott meg, hogy az adóztatás a vállalkozási, üzleti célú ingatlanokhoz, az ilyen célú hasznosításhoz kapcsolódjon, amely ezáltal a helyi lakosság teherbíró képességét is figyelembe veszi, képes kiküszöbölni a hasznos alapterület alapú adóztatás során meglévő visszásságokat. A tételes négyzetméter alapú adóztatás gyakran okoz ugyanis aránytalanságot a vagyontárgy értékéhez mérten, hiszen nem képes figyelembe venni olyan tényezőket, amelyek egy építmény értékét az alapterületen kívül jelentősen befolyásolják.

Az építményadó tárgya

De mit is kell tudni az építményadóról? Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész (a továbbiakban együtt így írjuk majd: építmény). Az adókötelezettség a törvény szerint az építmény valamennyi helyiségére kiterjed, annak rendeltetésétől, illetőleg tényleges hasznosításától függetlenül. Ez tehát azt jelenti, hogy egy üzlet, műhely, iroda, raktár után akkor is adózni kell, ha azt átmenetileg nem hasznosítják.

Kinek a kötelezettsége bejelenteni és megfizetni?

Az építményadó alanya, vagyis akit a fizetési kötelezettség terhel, az, aki a naptári év első napján, tehát január 1-jén az építmény tulajdonosa. Több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányadaik arányában adóala­nyok és kell megfizetniük azt. Amennyiben az építményt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli (pl. haszonélvezeti jog, vagyonkezelői jog, használati jog jogosult van bejegyezve), akkor ennek a jogosultja lesz az adó alanya, így a fizetésre kötelezett is.

Valamennyi tulajdonos által írásban megkötött és az adóhatósághoz benyújtott megállapodásban a tulajdonosok az adóalanyisággal kapcsolatos jogokkal és kötelezettségekkel egy tulajdonost is felruházhatnak. Ez azt fogja jelenteni, hogy nem mindenkinek külön-külön, hanem az így kijelölt egyik tulajdonosnak küldi meg az önkormányzati adóhatóság az építményadóval kapcsolatos iratokat, felhívásokat, folyószámla értesítőket. Az adóalanyok ebben az esetben egymás között számolnak el pénzügyileg.

Ha egy ingatlan értékesítésére kerül sor, akkor az eladás évében még az eladót terheli az építményadó-fizetési kötelezettség. Mivel az építményadót két egyenlő részletben kell megfizetni az adott évre (március 15-ig és szeptember 15-ig), így az eladónak év közben is figyelnie kell arra, hogy az adófizetést ne mulassza el. A vevőnek kötelezettsége, hogy az ingatlan megszerzését bejelentse az önkormányzat részére, adatbejelentést nyújtson be, amely alapján az önkormányzat kiveti az építményadót és az új tulajdonosnak (vevőnek) kell majd a megvásárlást követő évtől az építményadót megfizetnie.

Új építmény esetén a használatbavételi engedély megszerzését követő évtől áll fenn az építményadó-bejelentési és -fizetési kötelezettség. A bejelentést minden évben január 15. napjáig kell megtenni az erre a célra rendszeresített formanyomtatványon. Az adóköteles ingatlannal kapcsolatos változások bejelentése is az adóalany (tulajdonos, vagyoni értékû jog jogosult) feladata. Ilyen változás lehet különösen a hasznos alapterület módosulása, az építmény átminősítése, felújítás, átalakítás, funkciót érintő változás, értéknövelő beruházás, jelentős állagromlás, ideértve az adóalap (azaz a korrigált forgalmi érték) változását is.

Az adóköteles építményről és a változásokról történő adatbejelentés benyújtása tehát az adózónak törvényen alapuló kötelezettsége.

Mi alapján kell fizetni?

Az építményadó alapja az építmény korrigált forgalmi értéke. A helyi adókról szóló törvény korrigált forgalmi értékű adóalap-megállapításnál a korrigált forgalmi érték 3,6 százalékában maximalizálja azt a legmagasabb mértéket, amelyet egy önkormányzat meghatározhat. Nyíregyházán azonban nem a törvény maximumon adóznak az építményadó alanyai, tekintve, hogy a képviselő-testület annak mértékét alacsonyabban, főszabályként a korrigált forgalmi érték 2,6 százalékában állapította meg.

De mit is jelent a korrigált forgalmi érték? Ezt a helyi adókról szóló törvény határozza meg a következők szerint: korrigált forgalmi érték az illetékekről szóló törvény alkalmazásával megállapított forgalmi érték 50 százaléka. Az illetékekről szóló törvény vonatkozó passzusának lényege szerint pedig a forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén árként általában elérhető.

Az építmény forgalmi értékét az adóalany az építményadó adatbejelentő nyomtatványon jelenti be az önkormányzati adóhatósághoz a fentebb ismertetettek szerint. A helyi adóhatóság az adatbejelentés alapján, kivetéssel állapítja meg az építményadó összegét, az adófizetés módját és idejét, amelyről határozat formájában értesül az adózó. Az esetleges mentességeket és kedvezményeket is a bejelentés alapján állapítja meg a hatóság. Ameny­nyiben a bejelentés hiányos vagy valótlan, téves adatot tartalmaz, az adózót annak javítására szólítják fel és eljárásában a tényállást tisztázza.

Van-e lehetőség adóellenőrzésre az építményadóban?

A jogszabály nem zárja ki az építményadó esetében sem az adóellenőrzést, amellyel a nyíregyházi adóhatóság rendszeresen él is. Ez a bejelentett és kivetett adó és a be nem jelentett (eltitkolt), így ki nem vetett adó megállapítására is vonatkozhat. Az elévülési időt az adózás rendjéről szóló törvény határozza meg, mely szerint az adó megállapításához való jog annak a naptári évnek az utolsó napjától számított öt év elteltével évül el, amelyben az adóról bevallást, adatbejelentést, bejelentést kellett volna tenni, illetve bevallás, adatbejelentés, bejelentés hiányában az adót meg kellett volna fizetni.

Mindez azt jelenti, hogy a helyi adóhatóság nemcsak a jövőre nézve, hanem elévülési időn belül utólag is megváltoztathatja – az adózó előnyére vagy hátrányára – az ellenőrzés eredményeként az adózóra korábban kivetett adófizetési kötelezettséget.

A helyi adóhatóságnak a korrigált forgalmi érték alapú adóztatásnál arra is van lehetősége, hogy vizsgálja, hogy az adó alapjában bekövetkeztek-e az elévülési időn belül az adóalapot befolyásoló változások.

Az ellenőrzés jogkövetkezményeit tekintve, ha a helyi adóhatóság az adózó terhére állapít meg adókülönbözetet (adóhiányt), adóbírság és késedelmi pótlék megállapításának is helye lehet.

Működhet-e a szolgáltató adóhatósági szemlélet az építményadóban?

Az elmúlt időszak ingatlanpiaci robbanása, az adóhatóságunk rendelkezésére álló összehasonlító ingatlanforgalmi adatok alapján is megállapítható, hogy az utóbbi években Nyíregyházán is jelentős mértékben megnövekedtek az ingatlanárak, azaz a forgalmi érték. Nyíregyháza helyi adóhatóságának fókuszában az a szemlélet érvényesül hosszú évek óta, hogy az adózókat a jogszabályok adta kereteken belül segítsük adókötelezettségeik teljesítésében, ösztönözzük az önkéntes jogkövetést, és csökkentsük, javítsuk az adóelkerülést. Kijelenthető, hogy városunkban az adózói morál jó, adózóink többsége jogkövető. Mindig vannak azonban olyan ügyfelek, akik nincsenek megfelelően tisztában az adózás „rejtelmes” világával.

Figyelemfelhívó levél

Éppen ezért, mint ahogy korábban is éltünk a figyelemfelhívás eszközével építményadóban, alkalmazzuk az ügyfeleinkkel történő kommunikációban a figyelemfelhívó levél eszközét. Nyíregyházán is vannak olyan adózók, akik számára nem egyértelmű, hogy az adóalap változásáról is adatbejelentést kell tenni, van, aki úgy fogalmazott: „nincs a köztudatban”, hogy a korrigált forgalmi értéket időről időre célszerű felülvizsgálni. A helyi adóhatóság ezért mintegy mentorálva az adózókat, figyelemfelhívó levelet küld annak érdekében, hogy a gyakran kedvezőtlenül végződő ellenőrzési eljárás helyett inkább támogassa az adókötelezettségek teljesítését, felhívva a figyelmet a látókörünkbe került, a korábbi építményadó-bevallásukban bejelentett, adózást érintő adatok felülvizsgálatának szükségességére. Ez a módszer reményeink szerint nem az elrettentést szolgálja, hanem épp ellenkezőleg, az adózókat információkkal látja el és segíti az adókötelezettségek teljesítésében, amellyel elkerülhetők az esetleges hátrányos jogkövetkezmények. Adózóink a partnereink, akik az információk birtokában alapos és jól megfontolt döntést hozva kezelhetik adóügyeiket és terelhetik a megkívánt irányba, hiszen Nyíregyházát, szeretett városunkat – stílszerűen fogalmazva – közösen, együtt építjük.