Megkönnyítették a zártkerti ingatlanok mezőgazdasági művelés alóli kivonását

Egy régóta várt jogszabályváltozás lépett életbe azzal, hogy a közgyűlés rendeletet fogadott el a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról. A változás jelentős könnyítéseket nyújt a zártkerti ingatlanok tulajdonosai számára, lehetővé téve az ingatlanuk hivatalos kivonását a mezőgazdasági művelés alól. A következőkben a városháza főépítészi osztályának információi alapján részletesen bemutatjuk, mit jelent a „zártkert” fogalma, milyen változások történtek, és hogyan valósul meg az egyszerűsített eljárás a gyakorlatban.

Mi a zártkert?

A zártkerti ingatlanok jellemzően külterületen fekvő, mezőgazdasági művelésű területként nyilvántartott, a lakóövezetek szélén kialakított kiskertek, gyümölcsösök vagy szőlős területek, melyeken a tulajdonosok gyakran kis hétvégi házakat, nyaralókat vagy szerszámtárolókat építettek, pihenésre, kikapcsolódásra használták. A zártkerti ingatlanok jogi besorolás szerint „ki nem vett mezőgazdasági hasznosítású földnek” minősülnek, melyek sok esetben már egyáltalán nem szolgálnak mezőgazdasági célt, ennek ellenére a jelenlegi szabályozás szigorú forgalmi és használati korlátozásokat ír elő ezen ingatlanokra. A zártkertek az ingatlan-nyilvántartásban is ekként szerepelnek.

Eddig nehézkes és korlátozott volt

A zártkertek hasznosítása, finanszírozása, értékesítése jelentősen korlátozott volt. A földforgalmi törvény szigorú szabályrendszere miatt az ingatlan eladása esetén kötelező volt a hirdetményi úton történő kifüggesztés, a hatósági jóváhagyási eljárás. A helyi gazdálkodókat, államot stb. elővásárlási jog illette meg, mely az adásvételt hónapokkal elnyújtotta, bizonytalanná tette, a vevőkört szűkítette, a művelés alóli kivonás hónapig is eltarthatott és jelentős költségekkel járt.

Kivonás, egyszerűsített eljárással

A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának megkönnyítésére egy régóta várt jogszabályváltozás lépett életbe. Az Országgyűlés egy törvénymódosítással kiegészítette az ingatlan-nyilvántartási törvényt egy új fejezettel, amely kifejezetten a zártkert művelés alóli kivonásáról szól és egyszerűsített eljárásban ad rá lehetőséget. A törvény lehetővé teszi, hogy amennyiben a települési önkormányzat ezt helyi rendelettel engedi, a zártkerti ingatlan tulajdonosa kérheti a földhivataltól, hogy telkét „művelés alól kivett terület” jogi jelleggel vegyék nyilvántartásba, a teljes ingatlanra vonatkozóan, vagy annak egy meghatározott részére. Ez utóbbi esetben telekalakítás is szükségessé válik. A jogszabályváltozás megkönnyíti és gyakorlatilag ingyenessé teszi a zártkerti ingatlanok mezőgazdasági művelés alóli kivonását.

Az ökológiai hálózattal érintettekre nem vonatkozik

Nyíregyháza közigazgatási határán belül 15 területen körülbelül 2000 ingatlan található zártkerti besorolásban, melyből közel 340 ingatlan tartozik beépítésre szánt, azaz lakó-, üdülő- vagy gazdasági területbe, a többi ingatlan mezőgazdasági övezeti besorolású, valamint ezek közül 81 db ingatlan érintett ökológiai hálózattal. A nyíregyházi zártkerti ingatlan-tulajdonosok helyzetének megkönnyítése érdekében a közgyűlés elfogadta a 3/2026. (11. 20.) önkormányzati rendeletet a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról. A rendelet lehetőséget nyújt Nyíregyháza Megyei Jogú Város teljes közigazgatási területén valamennyi olyan, az ingatlan-nyilvántartásban zártkert fekvéssel meghatározott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzésére, amely a rendelet mellékletét képező ökológiai hálózattal érintett zártkerti ingatlanok jegyzékében nem szerepel.

Kevesebb eljárás és teher

A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény szerint, amennyiben ezen önkormányzati rendeletben foglaltak szerint történik a művelés alóli kivonás, nincs szükség földügyi hatósági engedélyezés lefolytatására, sem földvédelmi járadék megfizetésére, valamint a termőföldekre vonatkozó elővásárlási jog a kivett zártkerti ingatlanokat nem érinti, azok a Földforgalmi törvény hatálya alól kikerülnek. Nyíregyháza MJV a rendelettel szerette volna az adminisztrációs, valamint pénzügyi terheket csökkenteni, és elősegíteni az ingatlanok valóságnak megfelelő hasznosíthatóságát.

Írásban kell kérvényezni

A zártkerti ingatlanok ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetését a Szabolcs-Szatmár-Bereg Vármegyei Kormányhivatal Földhivatalában kell kérvényezni írásban, melyet a 2021. évi C. törvény (az ingatlan-nyilvántartási törvény) 72/E §-a alapján teheti meg. A kérelemhez szükséges nyomtatvány megnevezése: Ingatlan-nyilvántartási kérelem jogok és tények változásának bejegyzéséhez. A nyomtatványon minden tulajdonosnak kérnie kell a kivonást, tehát valamennyi tulajdonos adatainak és aláírásának szerepelnie kell a nyomtatványon.

A nyomtatvány második oldalán kell megjelölni a települést (Nyíregyháza), az ingatlan fekvését (zártkert), helyrajzi számát, és a kérelem tárgya: zártkerti művelés alóli kivonás Nyíregyháza Megyei Jogú Város Önkormányzata 3/2026. (11. 20.) számú önkormányzati rendelete alapján. Az önkormányzattól külön igazolás nem szükséges. A 10 600 forintot a földhivatalban bankkártyával lehet fizetni, vagy átutalni a kormányhivatal számlájára (melyet a földhivatal honlapján lehet elérni), a közleményben feltétlenül szerepeljen Nyíregyháza és az ingatlan helyrajzi száma, az utalásról érdemes kinyomtatni és a földhivatalba benyújtani a letöltött bizonylatot. Ajánlott azonban minderről előzetesen a kormányhivatallal egyeztetni.

Részleges is kérhető

Lehetőség van a teljes ingatlant kivonni, de kérhető részleges kivonás is, ha csak a telek egy részét kívánjuk átminősíttetni (a fennmaradó területen továbbra is mezőgazdasági művelés folytatása miatt). Ha csak a telek egy részét szeretnénk kivonni, azt telekmegosztással külön helyrajzi számú ingatlanná kell alakítani a telekalakítás szabályai szerint a kivonást megelőzően. A részterület esetén előbb földmérő által készített megosztási vázrajz és megosztási engedély szükséges a kivonáshoz.

Gyors és járulékmentes

A földhivatal gyorsított, egyszerűsített eljárásban vezeti át a művelési ág változását. A földhivatal a kérelmet megvizsgálja, és ha minden feltétel adott, határozatban rendelkezik az ingatlan adatainak módosításáról. Az eljárás rendkívül kedvező anyagi feltételekkel zajlik. A legfontosabb, hogy nem kell földvédelmi járulékot fizetni, mely korábban milliós költséget jelentett a tulajdonosoknak.

A tulajdoni lap is jelöli

Amennyiben az eljárás sikeres, a földhivatal átvezeti az ingatlan-nyilvántartásban a művelési ág változását. A telek hivatalos megnevezése, ha nincs épület a telken, akkor „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz. Ha van a telken felépítmény, amely az ingatlan-nyilvántartásban már szerepel (pl. gazdasági épületként), akkor az új megnevezés kiegészül az épület fő rendeltetésével. Például: „zártkerti művelés alól kivett terület, gazdasági épület”. Ezzel hivatalosan is jelöli a tulajdoni lap, hogy a telek többé nem termőföld.

Nem automatikus

Fontos megjegyezni, hogy a jogszabály, valamint az önkormányzati rendelet lehetőséget ad a kivonásra, de ez nem automatikus és a földhivatali kérelem nélkül nem módosul, ebben minden tulajdonosnak saját magának kell eljárnia a földhivatalnál.

Nem ad építési jogot

Fontos azonban tudni, hogy a művelés alóli kivonás nem jogosít automatikusan a terület beépíthetőségére, sem a belterületbe vonására. A kivonás nem ad építési jogot, nem helyettesíti az építésügyi és egyéb hatósági engedélyeket és nem módosítja a helyi építési szabályzatot vagy a szabályozási tervet, kizárólag az ingatlan-nyilvántartási besorolást érinti.

Az ingatlan további hasznosítása – különösen építési célú felhasználása – továbbra is a hatályos településrendezési eszközök és építési jogszabályok keretei között lehetséges. Ha van egy korábban fel nem tüntetett épület az ingatlanon, annak regisztrálását külön (akár ezzel egyidejűleg benyújtott) kérelemmel meg lehet kérni, de csak akkor jegyzi be a földhivatal, ha megvannak az építésügyi engedélyek, mint építési engedély, használatbavételi engedély stb.

Érintett területek Nyíregyházán

Nyíregyházán a mellékelt térképen magenta színnel megjelölt alábbi 10 terület részben vagy egészben tartozik beépítésre szánt övezetbe, melyeken a helyi, valamint országos előírások szerint van lehetőség akár lakóingatlan vagy üdülő építésére.

1. Kemecsei úttal közvetlenül határos keleti oldali telkek egy része. 2. Sátor utcával közvetlenül határos nyugati oldali telkek egy része. 4. Oros, Deák Ferenc utcával párhuzamosan 60 méteres sávban az északi oldali telkek a Kétház utca és Perem utca közötti szakaszon. 6. Benkőbokor egyes területei. 7. Gerhátbokori út keleti oldalával határos telkek a Pitvar utca és Zsindelyes utca közötti szakaszon. 8. Kertváros Tiszavasvári út északi oldala. 9. Moha utca keleti oldala menti ingatlanok. 10. A Felleg utcával párhuzamos keleti oldali ingatlanok, valamint a Pásztor utca egy szakasza. 15. Császárszállás területe.

Milyen előnyei vannak az átminősítésnek?

Könnyebb és gyorsabb adásvétel, hitelfelvételi családtámogatási lehetőségekhez jutás, magasabb piaci érték, jobb kihasználhatóság. Amennyiben a kivonás megtörténik, ezen ingatlanokra ugyanis a családtámogatási kedvezmények is igénybe vehetőek lehetnek. A zöld színnel jelölt területek ökológiai hálózat részét képezik, melyek nem tartoznak a könnyített kivonással érintett területek közé. A már meglévő ingatlanok átminősítésére is lehetőség nyílik, de csak abban az esetben, ha az adott előírások ezt lehetővé teszik.

A főépítészi osztály felhívja a figyelmet, hogy az ingatlan-adásvételt megelőzően fontos ellenőrizni az ingatlanra vonatkozó beépítési előírásokat, melyet megtehetnek Nyíregyháza MJV honlapján – https://varoshaza.nyiregyhaza.hu/varoshaza/telepueles­ren­dezesi-terv –, valamint kérhetnek tájékoztatást írásban elektronikus formában E-papíron, cégkapun keresztül, illetve személyesen a polgármesteri hivatal főépítészi osztályán.